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　　近日，珠海市斗門區(qū)人民政府印發(fā)了《珠海市斗門區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益調(diào)節(jié)管理辦法》（以下簡稱《辦法》），為方便各鎮(zhèn)街貫徹落實集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益調(diào)節(jié)工作，也為社會公眾對政策文件有更全面的理解，現(xiàn)就《辦法》有關(guān)內(nèi)容解讀如下：

　　一、出臺背景及依據(jù)

　?。ㄒ唬┏雠_背景

　　2022年9月，中央全面深化改革委員會第二十七次會議審議通過了《關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的指導(dǎo)意見》，在全國范圍內(nèi)根據(jù)村集體入市意愿、存量集體建設(shè)用地規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求、用地主體接受程度等綜合確定試點縣（市、區(qū)），審慎穩(wěn)妥推進深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，珠海市斗門區(qū)作為試點之一，自2023年起開始新一輪入市探索。2023年3月1日，自然資源部開展深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作視頻培訓(xùn)，提出農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度在法律層面上已初步確立，但實施的路徑還不夠清晰，全面推開的時機還不夠成熟，還需要在試點中對操作層面的重點問題開展深化研究，珠海市探索集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較早，于2014年出臺了《珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施辦法》（珠府〔2014〕94號）。同年，斗門區(qū)出臺了《斗門區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施細則（試行）》，并開展相關(guān)流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，且取得了一定的實踐經(jīng)驗，但仍存在市場接受度不高、調(diào)節(jié)金征收依據(jù)不足、土地增值收益分配不合理等問題，有必要在深刻認識國家深化入市試點戰(zhàn)略部署意義和有關(guān)要求的基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實際，制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益分配政策。

　?。ǘ┏雠_依據(jù)

　　1、《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正）；

　　2、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第743號）；

　　3、《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作的意見〉的通知》（廳字〔2022〕34號）；

　　4、《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作方案〉的通知》（自然資辦函〔2023〕364號）；

　　5、《自然資源部辦公廳 國家市場監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于印發(fā)〈集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同〉〈集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓監(jiān)管協(xié)議〉示范文本（試點試行）的通知》（自然資辦發(fā)〔2023〕9號）；

　　6、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)村集體經(jīng)濟組織示范章程（試行）〉的通知》（農(nóng)政改發(fā)〔2020〕5號）；

　　7、《自然資源部辦公廳關(guān)于深入推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點工作有關(guān)問題的通知》（自然資辦函〔2023〕2057號）；

　　8、《財政部 國土資源部關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法〉的通知》（財稅〔2016〕41號）；

　　9、《財政部 自然資源部關(guān)于延續(xù)實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金政策的通知》（財稅〔2023〕52號）；

　　10、《廣東省土地管理改革協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)〈廣東省深化農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施方案〉的通知》（粵自然資發(fā)〔2023〕4號）。

　　二、出臺意見及采納情況

　　2024年1月至2024年10月對《辦法》征求意見期間，共收到有關(guān)單位及個人反饋修改意見34條，經(jīng)溝通，其中采納6條，不采納28條。

　　三、目標任務(wù)

　　為統(tǒng)籌推進深化集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點，規(guī)范珠海市斗門區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益征收管理，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益。

　　四、主要內(nèi)容

　　《辦法》共5章25條，包括總則、調(diào)節(jié)金征收使用、集體收益管理使用、法律責(zé)任、附則等章節(jié)。主要內(nèi)容如下：

　　第一章總則共計6條，主要闡明了制定目的和意義、適用范圍、調(diào)節(jié)原則、集體經(jīng)營性建設(shè)用地概念、一次分配和二次分配等。

　　第二章調(diào)節(jié)金征收使用共計10條，規(guī)定了征收主體與客體、專戶代繳、出讓計征基數(shù)、轉(zhuǎn)讓計征基數(shù)、征收比例、調(diào)節(jié)金繳納流程、辦理不動產(chǎn)權(quán)證書、入庫類型、調(diào)節(jié)金使用原則和工作經(jīng)費等。

　　第三章集體收益管理使用共計5條，明確了成立管理專戶、留存金比例、留存金使用、剩余收益分配和監(jiān)督檢查等。

　　第四章法律責(zé)任共計2條，明確了違反本辦法規(guī)定的行為罰則和個人罰則。

　　第五章附則共計2條，明確了歷史流轉(zhuǎn)征收、辦法的解釋權(quán)及有效期。

　　五、涉及范圍

　　珠海市斗門區(qū)行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過出讓、出租、作價出資（入股）等方式取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，以及入市后的集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，以出售、交換、出租、作價出資（入股）等方式取得再轉(zhuǎn)讓收益時，依照本辦法進行土地增值收益調(diào)節(jié)。

　　六、執(zhí)行標準

　　珠海市斗門區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益調(diào)節(jié)按照《辦法》及現(xiàn)行有效的法律法規(guī)和政策文件規(guī)定以及技術(shù)標準要求執(zhí)行。

　　七、關(guān)鍵詞詮釋

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地：是指國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)、保障性租賃性住房、公共管理與公共服務(wù)等經(jīng)營性用途，且已依法辦理土地所有權(quán)、使用權(quán)登記的存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，包括保留集體所有權(quán)性質(zhì)的征地安置留用地。

　　一次分配：是指通過收取土地增值收益調(diào)節(jié)金的形式，調(diào)節(jié)國家與集體之間的土地增值收益分配。

　　土地增值收益調(diào)節(jié)金：是指按照建立同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度的目標，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，由國家對土地增值收益收取的資金。

　　二次分配：是指通過設(shè)定集體經(jīng)濟組織土地增值收益留存金的形式，調(diào)節(jié)集體與個人之間土地增值收益分配。

　　土地增值收益留存金：是指集體經(jīng)濟組織將土地增值收益的一部分留存集體不進行直接分配，由集體統(tǒng)籌使用，為集體發(fā)展生產(chǎn)、壯大集體經(jīng)濟等提供資金保障。

　　八、有力舉措

　　《辦法》統(tǒng)籌調(diào)節(jié)集體經(jīng)營性建設(shè)用地用于工業(yè)、商業(yè)和保障性租賃住房等不同用途的土地增值收益，以政府與集體之間的收益分配為核心，按照合理劃分一次分配和二次分配、兼顧當(dāng)前收益和長遠發(fā)展的原則，努力達到集體經(jīng)濟組織及其成員從不同用途入市土地所得收益基本均衡，并為進一步深入推進農(nóng)村土地整理、建立存量集體建設(shè)用地盤活機制提供保障。

　　《辦法》明確調(diào)節(jié)金依據(jù)土地用途、交易方式實行差別化設(shè)定基準征收比例。以出讓方式入市的集體商業(yè)用地基準征收比例為15%，保障性租賃住房用地基準征收比例為10%，集體工業(yè)用地及其他等經(jīng)營性農(nóng)村集體建設(shè)用地基準征收比例為5%。以出租、先租后讓等方式入市的集體商服用地基準征收比例為10%，保障性租賃住房用地基準征收比例為5%，集體工業(yè)用地及其他等經(jīng)營性農(nóng)村集體建設(shè)用地基準征收比例為3%。

　　《辦法》細化調(diào)節(jié)金繳納流程，區(qū)自然資源分局根據(jù)合同和交易信息，核定調(diào)節(jié)金應(yīng)繳金額，開具繳款通知書。繳款通知書應(yīng)載明成交土地地塊、面積、交易方式、成交總價款、調(diào)節(jié)金金額、繳納義務(wù)人和繳納期限等。各鎮(zhèn)政府根據(jù)繳款通知書要求，從專戶中劃撥調(diào)節(jié)金，由財政局收取調(diào)節(jié)金后并開具繳納憑證。完成調(diào)節(jié)金征收后的剩余入市價款作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓人的入市收益。

　　九、新舊政策差異

　　本《辦法》屬于新出臺政策。

　　十、特色亮點

　　為實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益“取之于民、用之于民”的目標，充分釋放集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興的政策紅利，《辦法》從土地增值收益分配頂層設(shè)計，踐行“123”土地增值收益分配理念，以入市收益為農(nóng)村發(fā)展注入源頭活水。

　　“1”即圍繞“一個目標”，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益要用來支持農(nóng)村發(fā)展，提高村集體及農(nóng)民的收入，補齊公共管理和公用基礎(chǔ)設(shè)施短板，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村振興。

　　“2”即實行“二次分配”，以政府與集體之間、集體與村民之間的收益分配為核心，合理劃分一次分配（通過收取土地增值收益調(diào)節(jié)金的形式，調(diào)節(jié)國家與集體之間的土地增值收益分配）和二次分配（通過設(shè)定集體經(jīng)濟組織土地增值收益留存金的形式，調(diào)節(jié)集體與個人之間土地增值收益分配），兼顧當(dāng)前收益和長遠發(fā)展，并為進一步推進農(nóng)村土地整理、盤活存量建設(shè)用地夯實基礎(chǔ)。

　　“3”即發(fā)揮“三方合力”，明確政府、村集體、村民三方分配所得土地增值收益的用途，其中政府所得調(diào)節(jié)金主要用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出、農(nóng)村土地開發(fā)支出等，側(cè)重于鄉(xiāng)村發(fā)展基礎(chǔ)保障；村集體所得留存金專項用于本集體公共配套、發(fā)展產(chǎn)業(yè)等，側(cè)重于集體經(jīng)濟長遠發(fā)展，村民所得資金，主要用來提高村民的家庭可支配收入，側(cè)重于促進村民增收、生活富裕。

　　十一、解讀單位和解讀人

　　解讀單位：珠海市自然資源局斗門分局

　　解讀人：馬一嬌

　　聯(lián)系電話：0431-5510612