您現(xiàn)在所在的位置 : 一、物業(yè)服務費用支付問題：
答：（一）前期物業(yè)服務合同簽訂之日至物業(yè)交付業(yè)主當月發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔；
（二）物業(yè)交付業(yè)主后次月起的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。
業(yè)主空置物業(yè)的，應當全額交納物業(yè)服務費用。
物業(yè)服務企業(yè)受專營服務單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取任何附加費用。
二、設立業(yè)主大會的條件：
答：符合下列情形之一的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)政府、街道辦提出設立業(yè)主大會的書面要求：
（一）占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主聯(lián)名的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；
（三）首套房屋出售并交付使用超過兩年，交付使用的建筑面積達到該區(qū)域建筑物總面積百分之三十以上的。
三、業(yè)主大會的職權：
答：（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；
（三）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議、批準物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)依法履行合同；
（四）決定籌集和使用物業(yè)專項維修資金；
（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
（六）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和財務報告；
（七）決定利用共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用；
（八）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會等業(yè)主組織的工作經(jīng)費；
（九）有關共有和共同管理的其他重大事項。
決定前款第四項和第五項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會專職工作人員。業(yè)主監(jiān)事會、專職工作人員的產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
四、業(yè)主大會投票表決事項：
答：業(yè)主大會投票表決事項應當書面送交、通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)發(fā)送全體業(yè)主或者送至全體業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有部分內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告七日。
公告期限屆滿，除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外，管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，對其他表決事項，業(yè)主未進行投票的，推定該業(yè)主同意參與表決的過半數(shù)業(yè)主的意見。未參與表決的業(yè)主投票權數(shù)計算規(guī)則和法律后果，應當在公告事項中向全體業(yè)主明示。
前款所稱的過半數(shù)業(yè)主，需要同時滿足以下兩個條件：
?。ㄒ唬Ｓ胁糠置娣e占參與表決業(yè)主建筑物總面積二分之一以上；
?。ǘ┤藬?shù)占參與表決業(yè)主人數(shù)二分之一以上。
投票表決期間，業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，籌備組、業(yè)主大會或者鎮(zhèn)政府、街道辦應當采取有效措施予以通知。
五、業(yè)主委員會的職責：
答：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
?。ǘ┙M織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；
?。ㄈ┡c業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約實施；
?。┙M織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；
?。ㄆ撸┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
?。ò耍┓?、法規(guī)和業(yè)主大會賦予的其他職責。
六、哪種情形不得成為業(yè)主委員會委員：
答：（一）存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為；
（二）連續(xù)三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業(yè)服務費用；
（三）本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)工作；
?。ㄋ模┐嬖谒魅 ⒎欠ㄊ帐芙ㄔO單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬等行為；
?。ㄎ澹┐嬖谛孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為；
（六）存在其他違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。
已當選的業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議決定是否終止其委員職務。業(yè)主委員會不組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會無法作出決定的，由鎮(zhèn)政府、街道辦審查，認為應當終止委員資格的，作出終止決定。
七、物業(yè)服務合同期限屆滿怎么辦？
答：物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同；決定不續(xù)聘的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務合同未約定期限的，應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。
八、車位的使用與管理：
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。
建設單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出租的，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位可以將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但租賃合同期限不得超過六個月。
建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方可出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫三十日前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
九、新建物業(yè)的承接查驗程序：
答：（一）在物業(yè)竣工驗收合格、交付使用三十日前，建設單位應當書面通知物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)對其擬承接的物業(yè)服務項目進行綜合性的物業(yè)承接查驗，確保物業(yè)服務項目達到規(guī)劃設計和使用要求；
（二）物業(yè)服務企業(yè)與建設單位相關人員成立物業(yè)承接查驗小組，由物業(yè)承接查驗小組確定包括查驗內(nèi)容、查驗方法和查驗人員等內(nèi)容的物業(yè)承接查驗方案；
?。ㄈ┙ㄔO單位向物業(yè)服務企業(yè)移交有關圖紙資料及電子檔案；
?。ㄋ模┪飿I(yè)承接查驗小組依據(jù)物業(yè)承接查驗方案查驗物業(yè)共有部分、共用設施設備，并記錄查驗結(jié)果；
（五）物業(yè)服務企業(yè)將查驗結(jié)果書面通知建設單位；
?。┙ㄔO單位解決物業(yè)承接查驗中發(fā)現(xiàn)的問題或者出具書面承諾確定解決問題的時間；
?。ㄆ撸┐_認查驗結(jié)果；
?。ò耍┖炗單飿I(yè)承接查驗協(xié)議；
?。ň牛┺k理物業(yè)服務項目交接手續(xù)；
（十）辦理物業(yè)承接查驗備案。
十、承接查驗的備案管理：
答：建設單位應當自物業(yè)服務項目交接完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)服務項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門申請備案：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務合同；
?。ǘ┡R時管理規(guī)約；
?。ㄈ┪飿I(yè)承接查驗協(xié)議；
?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)承接查驗記錄；
?。┙唤佑涗?；
（七）其他與物業(yè)承接查驗有關的資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在完成物業(yè)承接查驗備案之日起五日內(nèi)，將備案情況書面告知物業(yè)服務項目所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示物業(yè)承接查驗情況。
十一、哪些表決事項可以采用電子投票形式表決：
（一）設立業(yè)主大會；
（二）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；
?。ㄋ模Q定是否設立業(yè)主監(jiān)事會；
（五）選舉業(yè)主監(jiān)事會或者更換業(yè)主監(jiān)事會成員；
（六）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，決定或者變更物業(yè)管理方式、招標方案、服務內(nèi)容、服務標準和收費方案；
?。ㄆ撸┗I集、管理和使用物業(yè)專項維修資金；
?。ò耍Q定改建、重建建筑物及其附屬設施，改變共有部分、共用設施設備的用途；
?。ň牛彶闃I(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的年度工作報告、收支預算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；
（十）決定利用物業(yè)共有部分、共用設施設備進行經(jīng)營及所得收益的分配和使用等方案；
?。ㄊ唬┥暾堈{(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；
?。ㄊQ定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會等業(yè)主組織的工作職責和經(jīng)費；
（十三）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；
?。ㄊ模┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定應由業(yè)主共同決定的其他事項。
十二、電子投票的表決和公示：
召集人應當在電子投票系統(tǒng)開始使用前二十日，將電子投票和書面投票的起止時間、擬表決事項、表決規(guī)則等事項書面告知鎮(zhèn)街，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示時間不少于十五日。電子投票和書面投票的起止時間應當一致。
業(yè)主或者其他相關單位、個人對公示事項有異議的，應當在公示期內(nèi)向召集人提出。召集人應當在公示結(jié)束之日起五個工作日內(nèi)予以書面答復。電子投票和書面投票的起止時間、擬表決事項、表決規(guī)則等事項發(fā)生變更的，應當按照本規(guī)定重新公示。
公示期滿后，召集人應當在電子投票系統(tǒng)開始使用前，在鎮(zhèn)街的指導、監(jiān)督下，將投票起止時間、擬表決事項、表決規(guī)則等事項錄入電子投票系統(tǒng)。
十三、新建物業(yè)首期物業(yè)專項維修資金交存標準：
?。ㄒ唬┪磁渲秒娞莸淖≌飿I(yè)交存標準為70元/平方米；
?。ǘ┡渲秒娞莸淖≌飿I(yè)交存標準為90元/平方米；
?。ㄈ┓亲≌飿I(yè)交存標準為100元/平方米。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的車位、車庫、地下室的業(yè)主交存的該部分物業(yè)專項維修資金，專項用于車位、車庫、地下室共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造。
十四、存量物業(yè)的物業(yè)專項維修資金交存標準：
（一）一次性補建方式
按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積70元、配置電梯的住宅每平方米建筑面積90元、非住宅每平方米建筑面積100元 （非住宅含有產(chǎn)權的地下室、商業(yè)） 的標準，一次性交存首期物業(yè)專項維修資金。
?。ǘ┌丛卵a建的方式
按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積每月0.30元、配置電梯的住宅及非住宅物業(yè)每平方米建筑面積每月0.40元的標準補繳首期物業(yè)專項維修資金。首期物業(yè)專項維修資金交存期限為完成一次性交存標準的總額。
十五、物業(yè)共用部位指哪些：
物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢建筑物全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
十六、物業(yè)共用設施設備指哪些：
是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、中央空調(diào)、給排水設施、天線、照明、消防設施、小區(qū)智能系統(tǒng)、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場（車庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物和構筑物等。
十七、物業(yè)專項維修資金交存時間：
1、2015年2月15 日前進行銷售的物業(yè)項目，尚未辦理確權登記的，由現(xiàn)有產(chǎn)權人按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積70元，配置電梯的住宅每平方米建筑面積90元，非住宅物業(yè)每平方米建筑面積100元的標準一次性補繳首期物業(yè)專項維修資金。
2、2015年2月15日起開始進行銷售的物業(yè)項目，由開發(fā)建設單位先行墊交首期物業(yè)專項維修資金。屬于預售房的，在開發(fā)建設單位申請辦理商品房預售許可證前交存；屬于現(xiàn)房銷售的（含有產(chǎn)權的地下室），開發(fā)建設單位在申請辦理房屋竣工驗收備案前交存。沒有出售或由開發(fā)建設單位保留自用物業(yè)單位，由開發(fā)建設單位交存首期物業(yè)專項維修資金。
十八、維修資金登記工作的辦理地點、時間及咨詢電話是什么？
辦理地點：珠海市香洲區(qū)紅山路230號珠海市行政服務中心三樓79號窗口
工作時間：星期一至星期五，上午：9:00-12:00；下午：14:00-18:00
咨詢電話及投訴電話：0756-3268292，0756-2228260；
十九、物業(yè)維修資金申報過程中遇到系統(tǒng)出錯的問題怎么辦？
在申報過程中遇到系統(tǒng)卡頓、故障、出錯、亂碼等情況時，請及時聯(lián)系工作人員（電話：0756-2228260）反映情況，與系統(tǒng)技術人員聯(lián)系解決。
二十、招標方式有哪些：
（一）公開招標：是指建設單位或者其委托的招標代理機構以在物業(yè)管理招標投標平臺發(fā)布招標公告的方式邀請不特定的物業(yè)服務企業(yè)投標；其他招標人或者其委托的招標代理機構以在物業(yè)管理招標投標平臺或者其他公開媒介發(fā)布招標公告的方式邀請不特定的物業(yè)服務企業(yè)投標。
（二）邀請招標：由建設單位或者其委托的招標代理機構通過物業(yè)管理招標投標平臺邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務企業(yè)投標；其他招標人或者其委托的招標代理機構通過物業(yè)管理招標投標平臺或者以其他方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務企業(yè)投標。
通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè),投標人少于三個的應當重新招標。
建筑物總面積超過三萬平方米（不包含三萬平方米）的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當公開招標。
二十一、哪些情形招標人可以向區(qū)物業(yè)主管部門申請采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
存在下列情形之一的，招標人可以向區(qū)物業(yè)主管部門申請采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
?。ㄒ唬┙ㄖ锟偯娣e不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過兩次邀請招標，投標人均少于三個的；
?。ǘ┮婪☉斖ㄟ^公開招標選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務項目，委托招標代理機構公開招標，且經(jīng)過兩次公開招標，投標人均少于三個的；
經(jīng)招標人申請，區(qū)物業(yè)主管部門應當自受理之日起的七個工作日內(nèi)予以批復。
業(yè)主大會向區(qū)物業(yè)主管部門申請采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當向區(qū)物業(yè)主管部門提交業(yè)主大會會議同意選聘該物業(yè)服務企業(yè)及審議、批準擬簽訂物業(yè)服務合同的表決結(jié)果等材料。
二十二、物業(yè)服務企業(yè)信用信息采集流程：
基礎信息的采集，由物業(yè)服務企業(yè)自行申報，物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)項目負責人的基本信息應當自信息產(chǎn)生或者變更之日起30日內(nèi)通過珠海市智慧物業(yè)管理服務平臺向區(qū)物業(yè)主管部門申報，并同時提供上傳相關證明文件。區(qū)物業(yè)主管部門審核后對屬實的信息予以認定。
優(yōu)良信息的采集，由物業(yè)服務企業(yè)自行申報，經(jīng)區(qū)物業(yè)主管部門認定。物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)項目負責人申報優(yōu)良信息的，應當自信息產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向區(qū)物業(yè)主管部門申報有關部門表彰決定文書，或經(jīng)市、區(qū)物業(yè)主管部門查證屬實的材料以及其它具有法律效力的材料。
失信信息的采集，由各區(qū)物業(yè)主管部門負責采集，采集途徑和信息主要包括：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)主管部門日常檢查、隨機抽查、專項督查及考評等；
?。ǘ┪飿I(yè)主管部門或者其他行政管理部門對物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理活動作出的行政處罰、整改通知、通報等；
?。ㄈ╂?zhèn)街組織的檢查、考核；
?。ㄋ模┚用裎瘑T會或者村民委員會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構反映、業(yè)主投訴、媒體曝光等經(jīng)核查后確認有效，包括但不限于責令限期改正后效果甚微或者逾期拒不整改信息，市物協(xié)自律信息及其他；
?。ㄎ澹┰谌珖庞眯畔⒐蚕砥脚_（廣東珠海）查詢到的公共信用綜合評價結(jié)果、行業(yè)信用評價結(jié)果；
（六）其他可以有效獲取物業(yè)服務企業(yè)不良信息的渠道。
二十三、物業(yè)服務企業(yè)信用信息的認定：
區(qū)物業(yè)主管部門應當于物業(yè)服務企業(yè)申報信用信息之日起15個工作日內(nèi)進行認定，并按照評分標準進行錄入和記分。市、區(qū)物業(yè)主管部門對信用信息的錄入和變更，應當以已具備法律效力的文書或者其他有效證明文件為依據(jù)。
市、區(qū)物業(yè)主管部門可以主動采集和認定信用主體的信用信息。區(qū)物業(yè)主管部門對信用主體錄入失信信息前，應當告知信用主體理由和依據(jù)，信用主體應當在收到通知后10日內(nèi)進行陳述和申辯。區(qū)物業(yè)主管部門在收到異議書面申請后，應當于10個工作日內(nèi)做出是否采納的決定，并將決定及時告知信用主體。
二十四、物業(yè)服務企業(yè)信用得分組成：
信用信息得分=基礎信息分值+優(yōu)良信息分值-失信信息分值，記分標準依據(jù)《珠海市物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)項目負責人信用管理辦法》附件執(zhí)行。
二十五、物業(yè)服務企業(yè)備案范圍：
在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務活動的物業(yè)服務企業(yè)（含外來物業(yè)服務企業(yè)）。
二十六、物業(yè)服務企業(yè)備案如何辦理？
備案企業(yè)登錄珠海市智慧物業(yè)服務平臺申請用戶名，按要求網(wǎng)填報并上傳相關資料。網(wǎng)上資料由所屬鎮(zhèn)街進行審核，區(qū)物業(yè)行政主管部門進行審批，抄報市物業(yè)行政主管部門確認后，企業(yè)可查詢、打印《備案回執(zhí)》。
二十七、物業(yè)服務企業(yè)備案時間：
2020年8月1日起，市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會停止辦理物業(yè)服務企業(yè)備案工作。各物業(yè)服務企業(yè)無論是否已在市物業(yè)管理協(xié)會備案，全部在2020年9月30日前重新申請網(wǎng)上備案。今后新成立的物業(yè)服務企業(yè)自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，應進行企業(yè)備案。物業(yè)服務企業(yè)備案內(nèi)容發(fā)生事項變更的，應在變更之日起30日內(nèi)，網(wǎng)上辦理備案變更手續(xù)。
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