您現(xiàn)在所在的位置 : 一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支付問(wèn)題：
答：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付業(yè)主當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)；
（二）物業(yè)交付業(yè)主后次月起的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)受專營(yíng)服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取任何附加費(fèi)用。
二、設(shè)立業(yè)主大會(huì)的條件：
答：符合下列情形之一的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)政府、街道辦提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求：
（一）占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主聯(lián)名的；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；
（三）首套房屋出售并交付使用超過(guò)兩年，交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積百分之三十以上的。
三、業(yè)主大會(huì)的職權(quán)：
答：（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；
（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議、批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行合同；
（四）決定籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；
（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
（六）聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；
（七）決定利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配和使用；
（八）決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)等業(yè)主組織的工作經(jīng)費(fèi)；
（九）有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第四項(xiàng)和第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)專職工作人員。業(yè)主監(jiān)事會(huì)、專職工作人員的產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
四、業(yè)主大會(huì)投票表決事項(xiàng)：
答：業(yè)主大會(huì)投票表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)書面送交、通過(guò)物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)發(fā)送全體業(yè)主或者送至全體業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有部分內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告七日。
公告期限屆滿，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項(xiàng)外，管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，對(duì)其他表決事項(xiàng)，業(yè)主未進(jìn)行投票的，推定該業(yè)主同意參與表決的過(guò)半數(shù)業(yè)主的意見。未參與表決的業(yè)主投票權(quán)數(shù)計(jì)算規(guī)則和法律后果，應(yīng)當(dāng)在公告事項(xiàng)中向全體業(yè)主明示。
前款所稱的過(guò)半數(shù)業(yè)主，需要同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：
（一）專有部分面積占參與表決業(yè)主建筑物總面積二分之一以上；
?。ǘ┤藬?shù)占參與表決業(yè)主人數(shù)二分之一以上。
投票表決期間，業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，籌備組、業(yè)主大會(huì)或者鎮(zhèn)政府、街道辦應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以通知。
五、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：
答：（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
?。ǘ┙M織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄎ澹┍O(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施；
?。┙M織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
?。ㄆ撸┱{(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)和業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
六、哪種情形不得成為業(yè)主委員會(huì)委員：
答：（一）存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為；
（二）連續(xù)三個(gè)月以上或者累計(jì)六個(gè)月以上拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
?。ㄈ┍救?、配偶以及直系親屬在所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作；
?。ㄋ模┐嬖谒魅 ⒎欠ㄊ帐芙ㄔO(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬等行為；
?。ㄎ澹┐嬖谛孤稑I(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)活動(dòng)的行為；
（六）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會(huì)委員的。
已當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否終止其委員職務(wù)。業(yè)主委員會(huì)不組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)無(wú)法作出決定的，由鎮(zhèn)政府、街道辦審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止委員資格的，作出終止決定。
七、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿怎么辦？
答：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；決定不續(xù)聘的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)合同未約定期限的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)。
八、車位的使用與管理：
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。
建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位可以將車位、車庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人，但租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。
建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后方可出售車位、車庫(kù)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫(kù)三十日前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)。
九、新建物業(yè)的承接查驗(yàn)程序：
答：（一）在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格、交付使用三十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其擬承接的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的物業(yè)承接查驗(yàn)，確保物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用要求；
?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位相關(guān)人員成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，由物業(yè)承接查驗(yàn)小組確定包括查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)方法和查驗(yàn)人員等內(nèi)容的物業(yè)承接查驗(yàn)方案；
?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)圖紙資料及電子檔案；
?。ㄋ模┪飿I(yè)承接查驗(yàn)小組依據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)方案查驗(yàn)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，并記錄查驗(yàn)結(jié)果；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)將查驗(yàn)結(jié)果書面通知建設(shè)單位；
?。┙ㄔO(shè)單位解決物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題或者出具書面承諾確定解決問(wèn)題的時(shí)間；
?。ㄆ撸┐_認(rèn)查驗(yàn)結(jié)果；
?。ò耍┖炗單飿I(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
?。ň牛┺k理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接手續(xù)；
?。ㄊ┺k理物業(yè)承接查驗(yàn)備案。
十、承接查驗(yàn)的備案管理：
答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門申請(qǐng)備案：
?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；
?。ǘ┡R時(shí)管理規(guī)約；
?。ㄈ┪飿I(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
（四）建設(shè)單位移交資料清單；
（五）物業(yè)承接查驗(yàn)記錄；
?。┙唤佑涗?；
（七）其他與物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在完成物業(yè)承接查驗(yàn)備案之日起五日內(nèi)，將備案情況書面告知物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長(zhǎng)期公示物業(yè)承接查驗(yàn)情況。
十一、哪些表決事項(xiàng)可以采用電子投票形式表決：
?。ㄒ唬┰O(shè)立業(yè)主大會(huì)；
?。ǘ┲贫?、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；
?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；
（四）決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)；
?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者更換業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員；
?。┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，決定或者變更物業(yè)管理方式、招標(biāo)方案、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；
?。ㄆ撸┗I集、管理和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；
?。ò耍Q定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；
?。ň牛彶闃I(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的年度工作報(bào)告、收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作報(bào)告；
?。ㄊQ定利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)及所得收益的分配和使用等方案；
?。ㄊ唬┥暾?qǐng)調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域；
?。ㄊQ定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)等業(yè)主組織的工作職責(zé)和經(jīng)費(fèi)；
?。ㄊ└淖兓蛘叱蜂N本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
?。ㄊ模┓伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。
十二、電子投票的表決和公示：
召集人應(yīng)當(dāng)在電子投票系統(tǒng)開始使用前二十日，將電子投票和書面投票的起止時(shí)間、擬表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等事項(xiàng)書面告知鎮(zhèn)街，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于十五日。電子投票和書面投票的起止時(shí)間應(yīng)當(dāng)一致。
業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人對(duì)公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向召集人提出。召集人應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。電子投票和書面投票的起止時(shí)間、擬表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定重新公示。
公示期滿后，召集人應(yīng)當(dāng)在電子投票系統(tǒng)開始使用前，在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)、監(jiān)督下，將投票起止時(shí)間、擬表決事項(xiàng)、表決規(guī)則等事項(xiàng)錄入電子投票系統(tǒng)。
十三、新建物業(yè)首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)：
?。ㄒ唬┪磁渲秒娞莸淖≌飿I(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)為70元/平方米；
?。ǘ┡渲秒娞莸淖≌飿I(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)為90元/平方米；
?。ㄈ┓亲≌飿I(yè)交存標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的車位、車庫(kù)、地下室的業(yè)主交存的該部分物業(yè)專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于車位、車庫(kù)、地下室共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。
十四、存量物業(yè)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)：
（一）一次性補(bǔ)建方式
按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積70元、配置電梯的住宅每平方米建筑面積90元、非住宅每平方米建筑面積100元 （非住宅含有產(chǎn)權(quán)的地下室、商業(yè)） 的標(biāo)準(zhǔn)，一次性交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
?。ǘ┌丛卵a(bǔ)建的方式
按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積每月0.30元、配置電梯的住宅及非住宅物業(yè)每平方米建筑面積每月0.40元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存期限為完成一次性交存標(biāo)準(zhǔn)的總額。
十五、物業(yè)共用部位指哪些：
物業(yè)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢建筑物全體業(yè)主或部分業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
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