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　　【城鄉(xiāng)建設(shè)｜珠海政策十問(wèn)十答】

　　一、物業(yè)管理區(qū)域是否可以合并或拆分？如果可以，需要符合什么樣的條件？

　　答：可以合并或拆分。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾蓚€(gè)物業(yè)管理區(qū)域，或者若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：

　　（一）已完成物業(yè)管理區(qū)域備案；

　?。ǘ?duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等依法形成分割方案或者合并方案；

　?。ㄈ┓指罘桨富蛘吆喜⒎桨附?jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　物業(yè)管理區(qū)域合并后，只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　二、拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主可以成為業(yè)委會(huì)委員候選人嗎？

　　答：《實(shí)施細(xì)則》提出，自《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之日起，業(yè)主存在連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為，不得成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。在《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前，業(yè)主存在連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為，在選舉前補(bǔ)繳的可以成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。

　　三、物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，“老賴”物業(yè)要收物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可以拒絕嗎？

　　答：物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交資料，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　四、哪些主體可以在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)？  

　　答：下列主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：

　　（一）依法在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的人；  

　　（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；  

　?。ㄈ┮蚶^承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；  

　　（四）因合法建造等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；  

　　（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。 

　　五、業(yè)委會(huì)費(fèi)用可以審計(jì)嗎？

　　答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定，可以從合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。

　　經(jīng)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)：（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；（二）利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用、分配；（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支；（四）業(yè)主委員會(huì)主任任期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任；（五）管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他審計(jì)事項(xiàng)。

　　六、經(jīng)依法履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議法定程序，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主該怎么辦？

　　答：經(jīng)依法履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議法定程序，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請(qǐng)成立物業(yè)管理委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)街提交書(shū)面申請(qǐng)等材料，由鎮(zhèn)街決定是否設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。  

　　物業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生，其中鎮(zhèn)街、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的代表不得低于總?cè)藬?shù)的百分之六十。  

　　物業(yè)管理委員會(huì)成立后，可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，印章由物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人或者負(fù)責(zé)人指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)的會(huì)議決定使用。  

　　物業(yè)管理委員會(huì)解散后，印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。

　　七、如何調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？

　　答：《實(shí)施細(xì)則》明確了物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整方式，物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)約定進(jìn)行調(diào)整，沒(méi)有約定的由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。

　　沒(méi)有設(shè)立業(yè)主大會(huì)或者因業(yè)主委員會(huì)期限屆滿等原因無(wú)法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，確實(shí)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)：  

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)將上一年度本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日；  

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)將包含擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的調(diào)價(jià)方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日；  

　?。ㄈ┱{(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括參與表決的業(yè)主的房號(hào)、專有部分面積，全體業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的匯總結(jié)果等；  

　?。ㄋ模┍頉Q結(jié)果經(jīng)公示并報(bào)鎮(zhèn)街備案后，對(duì)全體業(yè)主具有約束力；  

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮(zhèn)街封存、保管，保管期限不少于五年。自表決結(jié)果公布之日起六個(gè)月內(nèi)，業(yè)主有證據(jù)可以證明存在偽造表決票情形的，有權(quán)向鎮(zhèn)街提出申請(qǐng)查驗(yàn)。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)并將查驗(yàn)結(jié)果向全體業(yè)主公示，業(yè)主不得就已查驗(yàn)事實(shí)再次申請(qǐng)查驗(yàn)；  

　?。┙?jīng)鎮(zhèn)街查驗(yàn)確認(rèn)，存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)根據(jù)查驗(yàn)結(jié)果重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果，并按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定公示。  

　　八、物業(yè)服務(wù)費(fèi)有哪些方式？

　　答：《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取酬金制或者包干制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者金額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。  

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。  

　　九、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的印章有何要求？

　　答：業(yè)主委員會(huì)持區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的備案資料，可以向相關(guān)單位申請(qǐng)刻制印章、開(kāi)設(shè)銀行賬戶。  

　　業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟(jì)功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣；  

　　業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟(jì)功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣與有效期。業(yè)主委員會(huì)印章有效期應(yīng)當(dāng)與本屆業(yè)主委員會(huì)任期一致，業(yè)主委員會(huì)印章自有效期屆滿之日起自行失效。  

　　十、如何設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)？

　　答：業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定業(yè)主監(jiān)事會(huì)選舉規(guī)則、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員的任職資格、任期、資格終止等事項(xiàng)。  

　　沒(méi)有約定的，參照《物業(yè)條例》及本實(shí)施細(xì)則中籌備組成員和業(yè)主委員會(huì)委員候選人的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。  

　　業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員為三至五人單數(shù)，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員。  

　　業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門(mén)。  

　　業(yè)主監(jiān)事會(huì)每年至少召開(kāi)一次會(huì)議，業(yè)主監(jiān)事會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員出席且經(jīng)全體業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員半數(shù)以上同意。  

　　業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作情況、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等內(nèi)容向業(yè)主委員會(huì)提出質(zhì)詢，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到質(zhì)詢函之日起五日內(nèi)書(shū)面答復(fù)。