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各園區(qū)，各鎮(zhèn)人民政府、白藤街道辦事處，區(qū)政府直屬各單位：
《珠海市斗門區(qū)農村宅基地和農村住房建設審批管理暫行辦法》已經區(qū)委、區(qū)政府領導同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向區(qū)農業(yè)農村局反映。
珠海市斗門區(qū)人民政府辦公室
2024年9月2日
珠海市斗門區(qū)農村宅基地和農村住房建設審批管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為加強我區(qū)農村宅基地和農村住房建設審批管理，優(yōu)化審批流程、簡化審批程序，引導農村村民合法合規(guī)用地建房，促進土地資源集約節(jié)約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《珠海經濟特區(qū)鄉(xiāng)村風貌提升條例》以及《中央農村工作領導小組辦公室 農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發(fā)〔2019〕11號）、《農業(yè)農村部 自然資源部關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》（農經發(fā)〔2019〕6號）、《廣東省農業(yè)農村廳 廣東省自然資源廳 關于規(guī)范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規(guī)〔2020〕3號）等法律法規(guī)和政策文件精神，結合本區(qū)實際情況，制定本辦法。
第二條 本區(qū)行政區(qū)域范圍內農村宅基地審批及農村住房建設審批管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱的農村宅基地，是指農村村民經批準用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住宅、附屬用房和庭院等用地。
本辦法所稱的農村住房建設，包括新建、原址翻建、改建、擴建、異址新建、修繕住房等活動。
本辦法所稱的新建住房，是指農村村民在新獲批宅基地上建設住房的情形。
本辦法所稱的原址翻建住房，是指農村村民在現(xiàn)有宅基地原址新建、拆舊建新的情形。
本辦法所稱的改建住房，是指農村村民申請在原有宅基地范圍改建、加建住房的情形。
本辦法所稱的擴建住房，是指農村村民申請擴大原有宅基地面積建房的情形。
本辦法所稱的異址新建住房，是指農村村民在獲批新址宅基地上建設住房并拆除舊址住房的情形。
本辦法所稱的農房修繕，是指農村村民申請對原有宅基地上房屋的外立面改造和主體結構維修加固的情形。
本辦法所稱的“一戶一宅”，是指農村村民一戶只能申請擁有一處不超過面積標準的宅基地。根據(jù)《珠海市人民政府關于規(guī)范我市村民建房風貌管理的通知》（珠府〔2020〕25號）中關于建房標準的規(guī)定，珠海市新批準的宅基地用地面積標準為120平方米。成員戶擁有歷史建成的不相連住宅，但占用宅基地的合計面積未超過120平方米的，視為擁有一處宅基地。
第四條宅基地管理應堅持依法依規(guī)、公平公正、程序規(guī)范，確保土地集體所有性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損。
第五條 區(qū)農業(yè)農村主管部門負責農村宅基地管理有關工作，建立健全本區(qū)宅基地統(tǒng)計調查、分配、使用和監(jiān)督管理等制度，加強監(jiān)督檢查。指導各鎮(zhèn)健全宅基地管理體系、完善用地標準、優(yōu)化空間布局、規(guī)范管理程序、加強日常監(jiān)管、查處職責范圍內的宅基地違法違規(guī)行為，指導閑置宅基地和閑置農村住房盤活利用，指導農村宅基地審批及農村住房建設審批工作。
區(qū)自然資源主管部門負責國土空間規(guī)劃、年度土地利用計劃等工作，在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，保障農村住房建設用地計劃指標需求，依法辦理農用地和未利用地轉用審批以及建房的相關規(guī)劃許可等。
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責指導農村住房施工設計、質量驗收和質量安全工作，組織實施鄉(xiāng)村建設工匠制度。
區(qū)其他有關部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。
第六條 農村集體經濟組織是農村宅基地管理主體，按照成員集體意愿行使宅基地所有權人權利，根據(jù)本村實際建立健全農村宅基地申請審核和村民用地建房的管理制度。鼓勵村民委員會及農村集體經濟組織通過制定村規(guī)民約、設立宅基地協(xié)管員等方式，對宅基地進行日常管理。鎮(zhèn)人民政府落實屬地管理責任，成立農村住房建設和風貌管控管理委員會，負責轄區(qū)內農村宅基地、農民用地建房審批監(jiān)管和風貌管控工作，依法編制村莊規(guī)劃，提出村莊居民點宅基地控制規(guī)模，指導村級組織完善宅基地管理。
第二章 規(guī)劃布局與計劃用地
第七條 鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)有關法律法規(guī)組織編制和實施村莊規(guī)劃，結合村莊發(fā)展、宅基地現(xiàn)狀、農村人口發(fā)展變化和村民居住需求等因素，科學確定農村居住用地規(guī)劃界線，合理預留村民用地建房空間，優(yōu)化村莊布局。農村集體經濟組織應協(xié)助鎮(zhèn)人民政府做好村莊規(guī)劃的編制管理工作，參與本村的村莊規(guī)劃編制、修改和實施。村莊規(guī)劃應當落實生態(tài)保護紅線、永久基本農田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線劃定要求。
第八條 農村村民使用宅基地建造住宅應當符合國土空間規(guī)劃，不得占用永久基本農田、一般農用地和林地，不得壓占河道和水利工程管理范圍，盡量使用原有的宅基地、閑置宅基地和村內空閑地。
農村村民申請使用農村宅基地新建、擴建、異址新建住房的，須重新核定土地邊界，申請辦理《農村宅基地批準書》，根據(jù)新批準的用地紅線進行房屋設計、建設，不得違規(guī)占用按相關規(guī)劃控制要求退出的用地。
申請使用宅基地新建、異址新建、擴建住房的批準紅線面積不得超過法定標準；原址翻建、改建、修繕住房的用地紅線不得超過原證載土地邊界。
第三章 宅基地申請條件
第九條 本村農村集體經濟組織成員符合下列情形之一的，可以戶為單位向本村集體經濟組織申請使用宅基地：
?。ㄒ唬┏蓡T戶內子女因結婚、未婚子女達到30周歲等原因確需分戶，且原有宅基地無法保障的；
?。ǘ┮蚧橐?、收養(yǎng)等被認定為本集體經濟組織成員，在原戶籍地和本集體內均沒有宅基地，經本集體經濟組織民主程序同意的；
?。ㄈ┮蜃匀粸暮Α嵤┐迩f和鎮(zhèn)規(guī)劃以及鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設等，需要搬遷安置的；
?。ㄋ模┰形ㄒ蛔≌枰頁竦刂方ǚ壳页兄Z原宅基地退回集體經濟組織的；
（五）拆舊建新等宅基地整理工作中滿足條件、需要重新申請的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定可以申請用地建房的其他情形。
本條第（三）項的情形在宅基地分配中僅限用于居住保障。
夫妻雙方屬于不同農村集體經濟組織的，應當結合實際生活居住情況，按照村規(guī)民約或當?shù)仫L俗習慣，只能在其中一方所在集體申請宅基地。
第十條 本村農村集體經濟組織成員有下列情形之一的，申請使用宅基地不予批準：
?。ㄒ唬┎环稀耙粦粢徽币?guī)定的；
?。ǘ┎环戏謶羯暾堈貤l件的；
?。ㄈ┎环蠂量臻g規(guī)劃、村莊規(guī)劃以及相關專項規(guī)劃要求的；
?。ㄋ模┥暾埉愔沸陆ㄗ≌芙^與本集體經濟組織簽訂或履行退回宅基地協(xié)議的；
（五）涉及占用農用地等，未依法辦理轉用審批手續(xù)的；
（六）申請的宅基地擬用地塊存在權屬爭議的；
（七）將原有宅基地使用權、住宅流轉或改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；
（八）原有宅基地或宅基地上住宅被依法征收后，已得到住房安置、現(xiàn)金補償?shù)鹊?；或已參與農村集體建房，住房權益已得到保障的；
（九）分戶前存在一戶多宅，分戶時可以通過戶內調劑保障基本居住的；
?。ㄊ┱厣嫌羞`法用地行為或者有違法住房建設行為未經處理的；
?。ㄊ唬┓?、法規(guī)和政策文件以及區(qū)級及以上人民政府規(guī)定不予批準的其他情形。
鎮(zhèn)人民政府不予批準的，須書面通知申請人，說明不予以批準的依據(jù)和理由，并告知其法律救濟途徑。
第四章 宅基地申請審批程序
第十一條 各鎮(zhèn)、村應依托斗門區(qū)數(shù)字鄉(xiāng)村支撐平臺（農村宅基地和農村住房管理系統(tǒng)），開展宅基地線上審批工作。
第十二條 符合宅基地申請條件的農村村民，以戶為單位向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請，由本人遞交申請；代為辦理的，須本人出具授權委托書。農村集體經濟組織對申請人、代理人及申請資料的真實性進行審查。
申請人需提供的資料和證明材料包括：
1.《農村宅基地用地和建房（規(guī)劃許可）申請表》（附件1）；
2.《農村宅基地使用承諾書》（附件2）；
3.申請人家庭全體成員同意由申請人申請宅基地的書面證明；
4.申請人（戶主）身份證復印件（原件備查），符合新分戶條件的已婚者還需提供結婚證復印件（原件備查）；
5.家庭戶口簿中的戶主頁、家庭成員頁、申請人頁復印件（原件備查）；
6.涉及異址新建的，需另外提交書面情況說明。
7.為方便村民報建，提供一站式服務，可預交村民建房全流程所需的下列申請資料：
（1）按照《斗門區(qū)加強農村房屋風貌管控暫行辦法》選定的農村住房建設風貌選型圖；
（2）擬選用的農村住房施工設計參考圖或委托有資質的設計單位或設計人員設計的施工設計圖、擬委托的鄉(xiāng)村建設工匠或者有資質的建筑施工企業(yè)、擬簽訂的建房協(xié)議。
第十三條 農村集體經濟組織收到村民書面申請后，應當在10個工作日內對申請材料進行核查，出具核查意見。并將申請材料提交農村集體經濟組織成員代表會議討論。
經成員代表會議三分之二以上代表同意的，農村集體經濟組織將申請人的申請理由、擬用地位置和面積、擬建房的層高和面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示，公示期不少于5個工作日。未通過核查的，須提供書面意見，說明不通過的理由。
農村集體經濟組織成員對公示內容有異議的，可以在公示期內向農村集體經濟組織提出，農村集體經濟組織應當在公示期屆滿之日起5個工作日內核查，并將申請材料、核查意見、公示情況交村民委員會核實。村民委員會應當在5個工作日內對農村集體經濟組織的核查情況和公示情況進行核實，出具核實意見，連同申請材料一并報鎮(zhèn)人民政府審批。
公示無異議或者異議不成立的，農村集體經濟組織須在公示期滿后5個工作日內，將村民的申請材料、農村集體經濟組織成員代表會議記錄等材料，報鎮(zhèn)人民政府審批。
農村集體經濟組織建設村民公寓的，適用《珠海市斗門區(qū)關于改善農村村民住房條件推進村民公寓建設的指導意見》（斗宅改辦〔2023〕8號）的相關規(guī)定。
未完成農村集體產權制度改革的村，村民以戶為單位向宅基地所有權所在的村民小組提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。申請需提交的材料參照本辦法第十二條。村民小組收到農戶申請后，召開由各家庭戶代表參加的村民小組會議，經三分之二以上家庭戶代表表決同意，并報村民委員會核查。其他程序參照本辦法有關規(guī)定。
第十四條 鎮(zhèn)人民政府要依托鎮(zhèn)行政服務中心等平臺，建立一個窗口對外受理、多部門內部聯(lián)動運行或整合相關資源力量集中辦公的農村宅基地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，對農村集體經濟組織、村民委員會報送的申請材料、村級核查和公示材料進行審核。鎮(zhèn)人民政府內設機構或區(qū)級主管部門在鎮(zhèn)設立的派出機構原則上按照下列分工進行聯(lián)審聯(lián)辦：
負責農業(yè)農村事務的機構審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合農村宅基地合理布局要求和面積標準，申請是否經過農村集體經濟組織成員大會（成員代表會議）討論通過和公示，是否經過農村集體經濟組織、村民委員會審核和簽署意見并蓋章。
負責自然資源與規(guī)劃管理事務的機構審查是否符合國土空間規(guī)劃、防災減災（地質災害）和風貌管控要求。
負責建設管理事務的機構審查擬建房屋層數(shù)、建筑高度、建筑面積等是否符合規(guī)定，住房設計是否選用農村住房施工設計參考圖或者由具有相應資質的設計單位或具備建筑、結構專業(yè)注冊職業(yè)資格的設計人員設計、是否委托鄉(xiāng)村建設工匠或者有資質的建筑施工企業(yè)承接施工。
涉及林業(yè)、水利、電力等部門職責的，由相應的鎮(zhèn)級管理部門出具審核意見。
負責宅基地審批工作的機構綜合各相關機構的意見，向鎮(zhèn)人民政府提出宅基地審批建議。
對于涉及異址新建住房的情況，需進行實質審查。審查內容包括：
1.不違反“一戶一宅”的規(guī)定；
2.盡量使用原有的宅基地，如經批準異址新建的，須出具將原宅基地交還給農村集體經濟組織的書面承諾，已經實際交還的，提供相關證明材料；
3.房屋建設合法、合規(guī)，不存在超面積、違反規(guī)劃等情形。
鎮(zhèn)人民政府根據(jù)各部門聯(lián)審結果，對農村宅基地申請事項進行審批，由鎮(zhèn)政府主要領導牽頭辦理審批，簽批《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》（附件3）。通過審批的，應當將審批結果公示，公示期不少于5個工作日。公示無異議或異議不成立的，鎮(zhèn)人民政府和相關部門出具《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》（附件4）和《農村宅基地批準書》（附件5）。以上工作須在受理之日起20個工作日內辦結；如涉及農用地或未利用地土地用途變更審批，辦理報批手續(xù)時間不計入宅基地審批時間；特殊情況審批時間可以適當延長，總時長不得超過30個工作日。
鎮(zhèn)人民政府在審批辦理過程中應嚴格按照《行政許可法》規(guī)定，保障行政相對人的陳述權、申辯權，需要對申請材料實質內容進行審查的，應當指派兩名以上工作人員進行核查。如果發(fā)現(xiàn)申請人材料缺失或程序不規(guī)范，應當一次性告知申請人補正相關材料或程序。
第十五條 宅基地申請得到批準后，農村集體經濟組織或村民委員會應當在本集體范圍內及時公布審批結果。
第十六條 農村村民利用其合法使用的宅基地進行原址翻建、改建的，申請審批按本辦法執(zhí)行，相關程序可以適當簡化。
第十七條 農村村民、非農村集體經濟組織成員對其合法擁有的農村住房進行修繕，申請審批按本辦法執(zhí)行，相關程序可以適當簡化。
第五章 用地建房管理
第十八條 鎮(zhèn)人民政府應健全村民用地建房全流程管理機制，推行村莊規(guī)劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式“五公開”制度。鎮(zhèn)人民政府應按照“四到場”要求，及時組織負責農業(yè)農村、自然資源等有關部門進行實地審查，做到申請審查到場、批準后丈量批放到場、建設過程中巡查到場、住宅建成后核查到場。
第十九條開工前，經批準用地建房的村民應當向鎮(zhèn)人民政府申請劃定宅基地用地范圍，鎮(zhèn)人民政府收到申請后10個工作日內，按照職責分工，組織鎮(zhèn)級負責農業(yè)農村、自然資源和城鄉(xiāng)建設等部門和農村集體經濟組織相關人員到現(xiàn)場進行建筑放樣和實地丈量，確定建房位置四至和邊界，明確建設期限和要求，填寫開工查驗表。
《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《農村宅基地批準書》有效期按省市相關規(guī)定執(zhí)行。農村村民應當在《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《農村宅基地批準書》有效期內開工建設。因特殊原因確需延期開工建設的，按省市相關規(guī)定執(zhí)行。有效期屆滿后未開工且未辦理延期手續(xù)的，《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》和《農村宅基地批準書》自行失效，但不影響村民按照規(guī)定的條件和程序重新申請農村宅基地和農村住房建設。
農村住房建設施工過程有關管理規(guī)定按《斗門區(qū)農村住房建設施工管理暫行辦法》執(zhí)行。
第二十條 農村住房建造完成后，申請人應向鎮(zhèn)人民政府提交《農村宅基地和建房（規(guī)劃核實）驗收申請書》（附件6）申請驗收。驗收通過的，由驗收部門簽署驗收意見，鎮(zhèn)人民政府出具《農村宅基地和建房（規(guī)劃核實）驗收意見表》（附件7）。
第二十一條 對依法取得宅基地并通過建房竣工驗收的農村住房，申請人可憑《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》《農村宅基地批準書》《農村宅基地和建房（規(guī)劃核實）驗收意見表》等資料，依法向不動產登記部門申請辦理不動產登記。
第二十二條 各鎮(zhèn)應建立宅基地審批和建房臺賬管理制度，宅基地申請審批納入鎮(zhèn)行政審批一體化管理，并及時將審批情況報區(qū)農業(yè)農村、自然資源等部門備案。
第六章 監(jiān)督檢查與法律責任
第二十三條鎮(zhèn)人民政府應當對本行政區(qū)域內農村宅基地和農村村民住宅建設活動進行監(jiān)督檢查，建立健全動態(tài)巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)、查處農村村民非法占用土地建設住宅的行為。
區(qū)農業(yè)農村主管部門每月現(xiàn)場開展農村宅基地管理監(jiān)督檢查，按3%比例進行抽查。自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設等部門依據(jù)法定職責加強指導。
第二十四條區(qū)人民政府有關部門和鎮(zhèn)人民政府的工作人員在農村宅基地和農村村民住宅建設管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規(guī)給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條農村村民違法占用土地建設住宅的，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等相關法律、法規(guī)進行處罰。鎮(zhèn)人民政府根據(jù)《廣東省人民政府關于農村村民非法占用土地建住宅行政執(zhí)法權的公告》（粵府函〔2020〕84號），按照規(guī)定范圍、依照法定程序實施行政處罰。
第七章 附則
第二十六條 本辦法由斗門區(qū)農業(yè)農村局負責解釋。斗門區(qū)此前印發(fā)的有關宅基地和農村住房建設的規(guī)定，與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。如今后上級部門出臺有關宅基地和農村住房建設的新政策文件，按新政策規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 本辦法自2024年10月13日起施行，有效期2年。
附件：1.農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表
2.農村宅基地使用承諾書
3.農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表
4.鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證
5.農村宅基地批準書
6.農村宅基地和建房（規(guī)劃核實）驗收申請書
7.農村宅基地和建房（規(guī)劃核實）驗收意見表
8.宅基地審批流程示意圖
附件下載地址：珠海市斗門區(qū)農村宅基地和農村住房建設審批管理暫行辦法（1-8附件）.doc
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